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三大策略助新盤一鋪清袋 [複製鏈接]

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發表於 2017-9-13 |顯示全部樓層 |舉報

[三地產焦點 第一百三十一期 2017年9月13日] 近日新盤銷情向好,新樓盤源源不斷開售,當中有新盤更是全城焦點,成為一手新例後最快售罄的鐵路樓盤項目。有關新盤是由華懋發展,整個項目7座合共提供953伙,在短短2天已全數沽清。

除此之外,全.城匯亦是近一年來首輪推售單位數量最多的一手新盤,首輪推出521伙,折實價由$540.4萬至$1,570.6萬,折實平均呎價約$1.5萬,最終錄得逾2.25萬個認購登記,超額逾42倍,為香港史上第三的新盤票王。該盤首批沽清後隨即加推,前前後後合共推出了6張價單。

無可否認的是,項目位置好,位於荃灣大河道98號,鄰近荃灣西站,而且設有多條天橋連接區內商場,消費購物及交通均方便,而部分單位更可享海景。但以上的好處,縱使可增加其吸引力,但難以構成項目火速售罄的理由。

相信不少人都好奇眾多新盤中,為何這個新盤會特別熱賣。就此,筆者作了一個簡單分析,拆解全.城匯熱賣之謎,估計主因是基於發展商的銷售方法,令新盤單位一件不留,真真正正的清袋。

首先,是次的新盤以「全城哄動價」作為招徠,售價較同區新盤低15%。眾所周知,大多人買樓都是看價錢,價錢愈平的,愈多人追捧。再加上香港樓價愈來愈來貴,突然出現一個低市價新盤,就猶如沙漠中的綠洲一樣,吸引買家搶著入市。

第二是比較少見的銷售策略,就是在首輪銷售前已預早公布如銷情理想,一定會加推,不像其他新盤惜售或封盤。用「擠牙膏」方式去售樓有機會磨滅準買家的入市信心,而提早作預告的好處是第一輪抽不到的準買家,會願意等候下一輪,不會馬上轉投其他新盤,或二手市場。

而第三是他們採取原價加推,這樣的做法有人認為發展商愚蠢,一來不能賺到最盡,二來加價加推可以防止第一批買家撻訂。但想深一層,如果逐步加價,引致最後幾批單位銷情不理想,發展商怎麼辦?

選擇減價促銷?這會令單位暢銷,但同時間亦有機會弄巧反拙,吸引不到新的買家,反之令早幾批買家撻訂而買平貨。如果不減價,繼續以高價錢推售,又吸引不到買家,單位最後只會丟空,然而各項成本持續增加,發展商最後得不到理想的回報。

筆者明白,發展商對每個樓盤項目有不同的銷售手法,要視乎屋苑的質素、位置及價錢等。如果要樓盤及早沽清,其他發展商不妨參考華懋的致勝之道,低市價開價比提供多優惠回贈吸引得多,這些銷售手法也許會成為日後的新趨勢。

而施政報告將於10月公布,港人首置上車盤為重點項目之一,市場已有不少聲音討論其入息限額、售價及轉售限制等,但最終的條件要報告公布後才知道。在消息傳得熱哄哄的時間,不知道會否影響一手新盤市場呢。
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