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發表於 2015-11-28 22:47:47
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4.8万/平、4.7万/平……从数据上看，深圳新房价格高得令人咋舌。上上周深圳新房均价创下有史以来单周最高价，上周新房均价虽回落至4.7万/平，但依然令刚需族觉得高不可攀。如果你因此认为深圳楼市已经没有2-3万/平的房，那么就真的是被数据给欺骗了！
深圳市民爱看楼市数据 却大多不相信数据因为周均价上下波动幅度过大，因为环比、同比涨跌不一致，因为个别楼盘、个别业主降价的行为被过分渲染，因为专家的观点呈现两极分化等等问题的存在，令深圳楼市如坠“迷雾”之中。对此，15.92%的人表示自己完全看不懂楼市，52.96%的人认为自己只看到表象，不了解真相，仅5.56%的人认为自己懂深圳楼市。
据调查，尽管73.72%的受访者在买房前会通过媒体了解楼市信息，且35.17%的人会关注成交量，62.28%的人会关注成交均价，33.55%的人关注成交价的涨跌幅度，但与此同时，多数人又对看到的数据持怀疑态度。63.62%的受访者称不相信中介公布的成交数据，49.86%的人不相信国家统计局或者规土委的统计数据，至于理由，有人认为官方数据有延迟，有人认为中介只是在一味鼓吹涨价，故而不可信。有人却能从纷繁复杂的数据中找到有价值的信息，“楼市数据基本只是作为参考，没太大作用！但是能反映楼市的价格走向。”
数据不真实？或许你是被“均价”迷了眼 说购房者被均价“欺骗”，并不是说这个数据是假的，而是说它无法代表深圳各个区域各个楼盘具体房源的销售价格。业内人士指出，平均价格是从宏观层面观察市场变化的指标之一，但并不能够精细地描述市场。单一用平均价格来描述市场现状是不科学、不严谨的。
然而，“均价”一词几乎无处不在，日均价、周均价、月均价、年均价、全市均价、区域均价、楼盘均价……但是，购房者买房时，却只能以某套房子的价格来核算。不同区域、不同地段、不同户型、不同朝向的住宅，价格可能相差数千元每平，甚至几万元每平。以10月份的数据为例，当全市新房均价为33599元/平时，福田均价为58381元/平，而此时龙岗的均价仅为29751元/平，相差近2万元/平。
具体到楼盘，这个价差就更大了，比如，位于南山深圳湾畔某豪宅项目价格在14-18万/平之间，位于坪山稍偏远位置的某楼盘价格尚在“1”字头，而绝大多数楼盘的价格却位于2-5万元/平之间。同一大片区内，龙岗坂田房价4万多元/平，而平湖尚有“2“字头的楼盘。即便是同一楼盘，楼王单位的价格与均价间也可能相差数千元每平，甚至上万元每平米。
二手房数据也存在同样的问题，各区域、各楼盘的价格相差很大，且除此之外，各中介机构提供的全市均价也存在不小的差距。譬如，10月份，链家与美联统计的二手房均价就相差上万元每平。据了解，各中介都是根据自己旗下成交的二手房来制定成交均价，因样本不同，最终结果也不同。
房价“上涨”是真的 地产圈的人也在买房那么，楼市数据对买房就没有参考价值了吗？当然有，虽说以周为单位统计的数据参考价值有限，但是将时间线延长至数月甚至数年后，便能看出楼市价格的整体走势。1-10月期间，深圳二手房价虽有波动，但总体呈上升趋势，上涨43.8%。10月新房价受成交结构影响，虽有下滑，但同比仍涨51.4。根据深圳中原领先指数，2015年10月较2006年10月相比，深圳二手房价十年涨幅高达363%。当然，你可以不认可具体数据，但是，十年间深圳房价上涨好几倍，却是不争的事实，至少你再也找不到几千元每平米的商品房了，取而代之的是，满眼价格超2万/平的房，就连龙岗“洼地”也是如此。
业内人士还指出：“对于个人买房，数据自然越细越好，最好是片区的，个盘的数据”。以龙岗区成交数据为例，10月全市二手房均价为44029元/平，此时龙岗区的均价为27680元/平，跟实际的楼盘价相比，自然龙岗区的均价更有参考价值。当然，能细化到楼盘均价，自然更好。“不过，要想真真切切了解自己能否买得起房，最好多跑多看，直接了解某一套房的价格，而不是紧盯均价。”此外，购房者还应关注政策变化，市场大势。
至于未来的房价走势，有人说涨，有人说跌，究竟如何，谁也不确定。但在过去的近11个月的时间里，深圳共出售了16万余套房，这是人们用脚投票的结果。尽管如此，当媒体报道房价上涨时，就会有网友说，“媒体总鼓吹大家去买房，自己却不买，居心何在！”可能他们已经忘却了媒体报道房价跌的日子，可能他们还不知道，“这些年，深圳有钱的地产记者们基本都去买房了，没钱的，也在想办法买房，实在买不起的，也在劝别人买房。当然，他们买房不会随便买。”有地产记者如此说道。除记者外，地产行业研究机构、房地产销售等不少圈内人也买了房，或正寻找笋盘入手。
后记：均价变化，并不代表你想买的楼盘价格发生变化。很多时候，均价下降是因为高价盘成交减少，而均价上涨则是因为高价盘成交增多。若真想买房，请盯紧个盘；若想知道未来房价涨跌，请盯紧供需关系和市场大势等。当然啦，在深圳，有人会说：“房价必然会涨，买到就是赚到，研究成交量价的变化纯属多余”。但事实上，数据怎么样，别人怎么说，这都不重要，关键在于你自己有着怎样的市场预期。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰透露，最近楼市整体虽稳定，但龙华、前海、蛇口、宝安等区域房价有所回落，与最高位时相比价格下跌了10%-15%。他预计，年关将近，部分投资客、公司老板等可能会急于出售房产，议价空间将加大，是买房的较好时机。明年3月，可能会有新一波保增长措施出台，或致房价迎来新一轮上涨。
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發表於 2016-10-25 23:56:42