加拿大溫哥華房地產簡介

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加拿大溫哥華房地產簡介

溫哥華是世界上最適宜居住的地區之一，在歷年聯合國組織的選評中，
溫哥華一直是加拿大派出的“種子隊員”。 這座只有100多萬人口的城市(在歐美國家，這個數字已經是很大了)，
就像太平洋東岸的人間天堂，富足、祥和、美麗、安逸。
但所有這些，都是由充足的金錢支撐的。 現在讓我們看一看其房屋。

加拿大溫哥華房屋類型

1獨立屋(Single house)

只有一戶人家的房子叫獨立屋。 獨立屋一般有兩層和地下室。
一層是廚房，廳和衛生間；二層是臥室，衛生間；洗衣房在地下室；有前後院。
近年來溫哥華獨立屋的平均價格已經突破100萬加元。
買獨立屋不用交管理費，業主擁有房屋與土地的權力。

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2雙拼屋(Duplex)

半獨立屋是兩戶人家連在一起的房子。
有兩層和地下室，有前後院。 房屋內部結構類似於獨立屋。
所不同的是，兩戶人家之間合用一堵牆。
買半獨立屋也不用交管理費，但需注意該土地使用分區是否可供Multi family使用。




3城市屋(Town house)

多戶人家連在一起的房子叫城市屋。 有一，二，三層三種結構。
最常見的是兩層，一層是廚房，廳和衛生間；二層是臥室，衛生間；洗衣房在地下室。
有些排屋帶地下室，有些不帶。 排屋只有後院。 買排屋要交納管理費。

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4公寓(Apartment)

公寓是多層建築的樓房，一般不超過五層。 每戶房間的結構有兩種：一層的普通結構和二層的複式結構。
複式結構的房子，一層是臥室，廚房，廳和衛生間；二層是臥室，衛生間和洗衣房。 買公寓要交管理費。



5大廈(Condo)

其實就是香港裡高層公寓，只不過，它們的高層從五層高建築算起。 由於洋人人高馬大，
層高一般在3米或3.3米，故而Condo的起始總高與國內的高層其實層高的差距相應減少。
除了 層數比Apartment多外，Condo的建築結構也與之不同，Condo一般是鋼筋混凝土澆築，更堅固，
而Apartment則多為磚混結構，或者使用的是住房工廠的複合材料。 再還有一點不同處，就是住戶多，
而人多好辦事。 Condo一般都附有專用的公共設施。



地權

租地權／永久地權:
土地所有權分兩種。 永久地權是完全擁有土地所有權，租地權的土地由另一個人或集團擁有，而按照彼此同意的條件租予住用者。

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溫哥華城市簡介

了解溫哥華房屋價格，在溫哥華移民買房，溫哥華城市簡介告訴你如何在溫哥華投資房產。



溫西

溫哥華西區不僅集中了大溫地區最多的高收入人群，還集中了大溫地區最多的排前20名的公校與私校，
著名的哥倫比亞大學校園（UBC）也在這裡，加之居住環境 幽靜，社區條件優越，一直都是大溫房價最熱的地區之一，
也是人們常說的名校區，如Kerrisdale、Kitsilano、PointGrey、 Quilchena等。

溫市市中心

這是溫西一塊不得不提的地區。 這裡是溫哥華工作機會最集中的地區，也是集中了世界上最多地產投資客的地區。
以白人居多，日本人不少。 奧運場館和斯坦尼公園都在這個地區。 房屋種類以高層公寓為主，寸土寸金。

從交通上來說，有輕軌從市中心通達到其他各城市以及溫哥華國際機場；還有WestcoastExpress（火車）每天通往較偏遠的城市，
以利於居住在那些城市的上班族的通勤；加之交通公車，出行十分方便。

溫東

溫哥華東區較之於溫西，房價稍低，地偏小，多為標準地，校區排名較後，居民多以中低收入的白人、幾十年前的老移民以及印度人為主。
而印度人又主要集中在溫東的南邊。 這幾年的房價漲幅也是不可忽略的。

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列治文（Richmond）市

對於考慮定居溫哥華的華人移民來說，大多推崇毗鄰溫哥華機場的列治文（Richmond）市。
從機場出發，乘坐2009年新建成的輕軌（Skytrain）可以在25分鐘內直達自溫哥華市中心，
15分鐘內到達列治文市中心。 在這裡，集中了多座華人的大型購物中心、超市，以及天南海北各種風味的中餐館，
粵菜館、湘菜館、川菜館，還有日本料理、韓國燒烤……應有盡有。

據2008年統計，列治文人口188,100，而且這一數字仍在快速增長。 列治文居民59％是移民，而來自亞洲的移民超過半數，
包括90年代初來自香港、台灣的華人。 對華人新移民來說，這裡不存在語言障礙，各銀行、郵局、政府都能提供中文服務，
甚至區分粵語和普通話。 近年還出現了申請將中文作為第三官方語言的提案，足以說明烈治文華人所佔的比例。

列治文最好的地區TerraNova與溫哥華機場隔海相望，該區主要房型是50萬以上的鎮屋和百萬以上的獨立屋，
擁有無敵海景、山景，同時該區也集中了列治文最好的中學和小學。
列治文比較有名的小區還包括StevestonVillage等。

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本拿比市

從地理上看， 本拿比在溫哥華市的正東，以Boundary為界。
本拿比人口有大約20萬人。 華人佔總人口的25%多。 其次分別為東歐人，印巴人，韓國人。

本拿比分南北地區。 南邊以metrotown為發展中心。 Metrotown是BC省最大的購物中心，
並且有最大的華人超市“大統華” 。 旁邊是最大的華人購物中心“麗晶廣場” ，集中了多種多樣的華人生活必需品。
加之天鐵從該處經過，使這片地區的發展非常炙熱，房地產交易也十分活躍，價值不菲。

北本拿比以Brentwood Mall為中心 。 跟南邊一樣，在商場中心高樓林立，交通購 物都非常方便。
不過僅就華人購物而言，還是南邊更加方便一些。

從學區來看，北本拿比中學前幾年一直都是本拿比中學排名最前的學校。
而去年在南邊的Moscrop中學卻沖在了前面，使本拿比又多了一個值得考慮的好學校。

從風景來說，因為本拿比地區的地勢有高有低，所以風景很漂亮。 一年四季都可以看見遠處的雪山。
春天的櫻花，夏季的綠野，秋季的絢麗，冬季的潔白，在本拿筆是表現得淋漓盡致。

從交通地理來看，本拿比地處大溫中心，無論去哪一個城市，都在30分鐘內的駕駛距離。
是新移民，尤其是技術移民最理想的居住地點。

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高貴林（ Coquitlam ）

高貴林和高貴林港（ Port Coquitlam ）以及滿地寶（ Port Moody ）合稱三聯市。
從地理位置來說，在溫哥華市的東部，中間隔了一個本拿筆市。 而這三聯市中，尤
以高貴林市的面積最大，所以我們就著重說說這個城市的特點。

從地圖上可以看到，高貴林市的東部和北部都被群山環抱，也就說，高貴林的綠化覆蓋面積很大，
為各種野生動物提供了良好的棲息地，自然環境非常優越，有山有水，靈氣自然凝聚。
而地勢卻高低不平，有的地方會比較陡峭。 於是，就形成了這個城市的美麗的自然景觀。

從人口分佈來說，這些年來的人口增長非常快。 從1986 － 1991的人口增長速度為21% ，
而從1991 － 1996又增長了21% ，而在1996-2001年間的人口增長為10.9% 。
是大溫包括素裡在內的所有城市中人口增長速度排名第三的城市。 也就是說，
這個城市的發展速度很快，而且，還在進一步的發展當中。

根據2006年的統計數據，高貴林的人口總數為114,565人。 其中37%來自外來的移民。
而根據2001年的調查顯示，華人佔人口總數的10%左右，而韓國人的比例也有3% 。
相信這幾年的人口比例會有較大的變化。

高貴林，根據他的地理位置，從西往東，我們可以分為Southwest ， Towncentre ， Westwood Plateau ， Northeast幾個部分。

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如果覺得購買現成房屋不能滿足你要求，
以下有一實例介紹温哥華建屋之整個流程。

溫哥華自建房屋全程



本例建屋概況

1、地塊所在城市：溫哥華

2、地塊狀況： zoning（補充說明：城市規劃中分成工廠區、住宅區等的分區製）：RS1（單一家庭型），永久地權標準地33×122
（補充說明：估計是指佔地面積大小，單位應該是英尺。1 英尺=30.48厘米=0.3048米。即：10.0584米×37.6284米）

在加拿大，除皇家土地和原住民保留地以外，其他形式的土地都可在市場上自由轉讓。
土地大部份歸個人所有，土地實行私有製。

土地私有製度只是保障個人對土地的所有權，但對土地的使用上政府還是有嚴格規定的。
這主要是通過政府的規劃來實現。 在房地產投資實踐中，土地按用途，一般分為農業用地，住宅用地和商業/工業用地（ICI Land）。
也就是說，投資土地一般就是投資這三種類型的用地。 而區分一塊土地屬何種用途。 主要是根據當地的市政規劃來決定的。

zoning是城市規劃的一個重要組成部分，準確的譯法應該是“土地分區製”或“土地分區規劃”。
用土地法的概念來說，zoning是指政府（通常是市或者郡政府）根據警察權對土地使用所劃分的公眾限制。
其主要的作用在於將土地分區規劃，以合理地使用土地、有效地控制和引導城市的發展。
分區製度可以規範土地的利用功能、利用類型、利用密度和相關的物質結構（比如建築物的高度和建築紅線的後移縮進等）。
它以土地的不同用途來規劃，如農業地只能限於用做農業耕地，住宅用地不可以用於商業設施的開發，
公共商業用地不得濫用等等強制性法律規範。 今天加拿大的zoning系統直接由美國引進。

3、房屋形式，格局和尺寸：西海岸普通二層帶地庫坡頂獨立屋（補充說明：在加拿大，“地庫”實際上是指“地下室”）；
全屋面積：2416平方呎（60%土地面積）。 初步設計格局為：主層玄關，客飯廳，廚房，書房，半廁，計1050平方呎。
樓上三房三廁（全部套房）950平方呎。 地庫一小廳加客房全廁以及洗衣房500平方呎。 水熱系統和熱水爐在地庫半層。
受總層高限制，設計主層和二層樓底各高9呎，地庫8呎。 （補充說明：玄關，原指佛教的入道之門，
現在泛指廳堂的外門，也就是居室入口的一個區域。源於日本，專指住宅室內與室外之間的一個過渡空間，
也就是進入室內換鞋、更衣或從室內去室外的緩衝空間，也有人把它叫做斗室、過廳、​​門廳。在住宅中，
玄關雖然面積不大，但使用頻率較高，是進出住宅的必經之處。）

4、房屋品質和建築成本：定位在中等水平，這將體現在委託的建築商，所使用的材料和技術工人的手工熟練程度方面。
初步核算在160-180元/平方呎之間。 據朋友建築經驗，一定會超支，超多少要看每一階段的控制情形。
具體的數據在最後每節費用綜合後才會準確呈現。 所以整個建築成本不到全部完工都是個未知數。

5、工程動工起始時間：2007年3月XX日（從推倒舊屋起算）。

6、工程暫定所需時間：七個月（從推倒舊屋起算）。 整個建築時間不到全部完工也都是個未知數。

本節說明：對於房屋形式和尺寸，各市政府都有不同規定，有的區域對外觀，高度有嚴格規定，
比如溫西KITS區海邊一些區域，申請拆舊建新，所建新屋一定要是和周圍相統一的風格，想在外貌上有些許改變，
上下來回折騰，費時費力，最後還不一定拿到許可，但卻拖長了批則所需時間。
本例由於想讓成本容易控制及方便管理，採用工藝比較成熟的普通流行式樣。

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前期準備



土地過戶後進入前期準備階段，順次聯絡面談下面幾類專業人員並展開各項工作：

1、銀行貸款經理：根據自己財務狀況和預算進程選定貸款方式和數額，通常是二種方式：
一種是以普通貸款買下舊屋地，建築費用另以現金支付；另外一種就是建築費用也讓銀行貸款，
把所有建屋文件包括許可和計劃書等交給銀行，讓他們評估做一個建築貸款，
獲得同意後銀行在工程進行中會分批支付給建商，全部完工後合併再轉成普通房屋貸款。

2、測量師：測量師的工作在整個建屋過程中分三個部分在不同時間完成：

A、測定地界，測定中心線和四個角點，釘出地樁，界內每棵樹的位置，
出具結構工程師所需的一切資料和測量圖並送土地廳備案。 （第一部分需時一星期）

B、​​界定地基位置（6個測點）及房屋三層格局測定。

C、界定車庫位置。

3、設計師：設計師根據你心目中大概的意願繪出草圖，然後在討論商量修改，幾個來回後，
確定正式圖紙（一星期），讓結構工程師鑑定蓋章（一星期），由設計師送市政府審批
（通常三至八星期，具體根據旺淡季而定。但如果牽涉到區域內外觀，式樣，高度等原有規範方面的改動，可能會長達六個月甚至一年）。
本例在四星期後拿到許可證。

4、建築商：這是最重要的一環。 通常和建商的合作方法有二種：第一就是全包給建商，
到時候給錢拿房就行，省心省力。 第二就是讓建商做管理，制定工程進度，提供分包商供你選擇，
提供同等品質下最低廉的建商戶頭優惠價材料。 監督每個環節的質量和進度。
你控制和選擇建材種類品質，建商的管理費和分包工程隊及材料費分別有你支付。
這樣參預建築，就會了解整個過程並相對掌握了建屋品質。 但前提是你要有時間，精力，興趣和一定的各方面基本知識。
同時超出預算的可能性和數額比前者大很多。 因為有信心參與管理，並想從中多學到點東西，我選擇了第二種。
首先是挑選建築商，來源可以在網上查找；朋友介紹；直接去工地面談；
本例是通過接觸觀察和比較他們各自已經結束或正在建築的房屋的外觀品質，初步報價，
以及是否可獲得較高層次的2-5-10年保障公司的認可等等考慮，選定了一家在工地上找到而且不是最低報價的西人公司。
然後就是簽定合同。 建商下載了一份標準的承建管理合同，雙方逐條商討，對於我方來說主要是在時間，
成本控制，和質量管理上著重進行規範，比如時間控制，雙方同意整個工期為七個月，考慮到如果因氣候因素可增加寬限期一個月，
超過期限將由建築商補償所有佔用資金的利息部分。

最後是關於建商的管理費：根據管理內容和工作量以及橫向比較，雙方同意為$40000。
支付步驟：工程開工日：20%；完成屋頂：20%；完成牆體：25%；通過最後一次市府檢查：35%。

全部條款同意後，雙方握手合作，建房正式開始。

[B]本節已核准費用（不包括GST和PST）：

1、銀行貸款成本：取決於個人的​​首期，獲得的貸款方式和利率高低。

2、測量費用：本階段是收取第一筆費用：定界樁位置和出測量圖，$1350。

3、設計師：出設計圖並通過結構工程師審核蓋章然後向市政廳申請許可：$6000+圖紙費$120=$6120。

4、市政廳費用：水道、管線、挖路、許可證、押金（$3500可退）等，約$18000。

5、2-5-10年保費：$1350。

6、本節其它費用：砍樹許可：$51/棵×3+籬笆塑料薄膜$300+臨時電竿$450+臨時用電許可$360+砍樹立電桿等人工$500=$1760。
本節已確認經過時間：8個星期。

本節說明：如果有心在地產方面做點事，你就要友好而誠信地建立一個關係網，有各類專家組成的團隊為你服務，
包括經紀人，銀行貸款經理，測量師，驗屋師，律師或法律公證人，會計師，建築商等等，在打交道的時候多作點留意，
遇到重信譽有能力的專業人員就不要輕易地經常變換，這樣可以建立長期的互信關係，
絕對有利於你今後不斷延續的事業發展。

關於砍樹許可：溫哥華市政府規定，凡是要砍走直徑大於6吋的樹木必須申請許可，
而且每年只能申請一次（在設計圖紙建築範圍內的不受此限制）。
你也要提出理由，諸如傾倒危險，離地基太近等等。
批准後你必須於房屋完工後在院內另外補種一棵類似樹苗，而樹苗的大小高度也有規定。

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推舊屋挖土



本節起正式進入建屋合同期。

選擇在三月份開工的目的是想避開二頭冬季雨水和低溫對水泥木料的負面影響，
雖然就目前工藝水平和添加保護劑的使用已能將損害減少到最低，但如果時間允許，
對雨水和低溫仍是能避則避。

推舊屋挖土前最好和二邊鄰居見個面打聲招呼，勾通一下雙方界限上的一些事宜，
對噪音的影響表示歉意，並承諾如有對對方圍欄花木等造成損傷會負責修復，
對於散落的垃圾會負責清理等等。 以減少節外生枝的糾紛，將誤時誤工的各項可能性減至最低。

一般推倒舊屋運走建築垃圾需要二至三天，挖土需要三天，其中如果有地底油箱，
時間就會拖長，需檢查油箱有無洩漏，如已洩漏需採樣化驗土地污染程度，是否擴散到鄰地等等。
時間費用就會大大增加。 通常在買進舊屋時就要注意油箱的問題，讓起油箱的公司檢查確定，
這樣就方便以後建屋的時間費用預算。

挖土需要注意的是二側的塌方，因三月雨水仍頻，加上窄地，二邊由於距離的限制，
土壁挖的角度很直，雨水沖擊下很容易造成局部塌方，造成返工費錢費時，
防止辦法是挖土到設計深度後，一定要把塑料薄膜蓋過頭蓋嚴實並打樁固定，
不讓雨水直接衝擊到。 必要時需安置垂直頂板。

本節已核准費用：

1、推屋挖土運走建築垃圾，為同一間公司： $8000（無油箱）。

2、房屋保險從動工那天起算，從普通的出租屋保險$400/年更改為建築保險$800/年。

本節已確認經過時間： 2個星期。

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地基打木模灌三合水泥



（補充說明：所謂“三合水泥”就是指由水泥、砂子、石子攪拌而成的混凝土。）



挖完土，留出足夠的空間和深度，平整完底部就是做木模了，做木模前先有測量師做第二部分工作：
界定地基位置，打下6個測點(H型)的定點釘，作為木模的指定起始點(也就是以後水泥地基牆體的邊緣位置)。
做木模的板是租來的，因可以重複使用，從木模的形狀已經可以看出地基的大概輪廓了，
地基牆體基本上是個凸字型，底部做成寬很多的支撐板型有利於承重和穩定。
木模完工後由結構工程師檢查結構是否和設計圖相符，確認後申請市政府的檢查。



地基的水泥澆鑄對於整個房屋的結構安全非常重要，所以也是市政府重點質量核查的部分。
前後有二次檢查。 第一次在做好木模澆灌水泥前，檢查木模的位置、
預留水泥空間的厚度（八吋）、高度（八呎）、地基底樁的尺寸以及所綁鋼筋的粗細長短間隔密度等
（曾經聽說國內杭州有無良建商用細竹竿代替鋼筋作成豆付渣房子，這在加拿大是絕對不會發生的事）。
通過鑑定後就可以進行下一步的水泥澆鑄了。



水泥澆鑄很簡單，來兩輛水泥攪拌混裝車，一輛裝備有巨長輸送導管的卡車，
聯上，啟動，由工人推動導管將已混合好的水泥漿灌進木模，必要的地方用長桿搗實，
整個過程半天搞定。 歇一天，就可以除掉所有模板，整個地基就全部呈現在眼前了。
然後再經過市政府檢查一次（也可能只需核對圖紙），地基就算完成了。
市政府的檢查需要一定時間排期，所以應該考慮這部分的時間影響（本例等了一個星期）。

澆鑄後的水泥牆體，原來的印像有個四星期的干燥成熟期，詢問建築商，說現在添加了快乾劑，
拆完模三四天就可以承重，但曾聽一個做驗屋師的朋友說過，還是時間多一點比較穩定，
所以要求建築商多加一個星期的穩定期時間再回填土和做木架，附加的時間另算。

回填土以前的工作有塗刷瀝青，覆蓋防水塑膠片（可不用，但覆蓋後對地庫的長期防滲透起很大作用）。
鋪設四周雨水管並進入下水道。 牆體預留排水管道連接等。 這些工作需要二三天完成。
再等一個星期，將土全部回填，本節任務完成。



本節已核准費用：

測量師：第二部分費用：$600。

綁鋼筋：$1000；水泥：$7200；租模板：$2000。 做模板和木框架一個公司，費用會在以後一起計算。

瀝青、塑料板：$1500

雨水管道鋪設：$3500

回填土：$2000

本節已確認經過時間：4個星期。

本節說明：

關於選定各分包商。 通常是建築商在他原來交往過的分包商中挑選二至三家他認為較好的給我們選擇，
通過比較報價，過往記錄，公司規模，持有牌照，適合時間等選出一家，
然後由三方簽定分包合同（建築商起草），無非是規範職責範圍，作業內容，
所需時間，材料的選擇和應用等，其中有一條值得提一下，
就是建築商不可以從承包商處得到回扣，以免影響業主對於承包商的選擇。

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木框架和屋頂



地基工程和所有附帶程序全部完工後，就開始做整個房屋的筋骨部分：框架結構。

（補充說明：在北美地區，流行的木結構住宅，一般都採用工廠生產的規格木-標準尺寸木材現場組合搭建的輕型木結構形式。）

Floor Underlayment 樓面底板/地板墊層

Solid Bridging At Ends 樓層整體結構框架的兩端

Concrete Pad 混凝土板

Top Plates （木框架上部的）頂板

2×4 Studs （規格木斷面標稱尺寸）2英寸×4 英寸立柱

Bottom PlateT （木框架下部的）底板

Floor Joists 地板擱柵/樓層木龍骨框架結構

Door Framing 門口框架



（立）起框架過程就沒什麼多說的，按照圖紙搭積木般起到二層，房間間隔全部成型，
再讓屋頂架公司拖來在廠裡預製好的三角形頂架，按距離排開，擱上頂板，
又是一陣密集的釘槍聲，屋頂就架好了。



由於加拿大具有木材資源的優勢，所以獨立房屋的主體大多是採用木製結構，
外框架大量使用的是2×8木條，內間隔是2×4木條，主梁是樹脂複合材料，
硬度和重量接近金屬感，橫樑都採用2×8複合木條。 整個框架都是在現場裝釘，
框架底部有螺栓和基礎的鋼筋相連，其它連接基本上就是釘子了。 感慨的是，
中國的木結構房屋從古至今都非常注重結構零部件之間的聯結，
會設計成全部或主要部位都以榫頭相嵌，很多知名的古建築甚至不使用任何金屬。
如福建永定建於明永樂年間的集慶樓，它的所有房間、樓梯、隔牆全部用杉木材料構建，
相鄰均靠榫頭銜接，不用一枚鐵釘，經歷了近600年的風風雨雨，至今仍完整地保留著。
而觀察現在在加拿大的木製房屋，全反了，相連均靠鐵釘或鐵三角組件銜接，不用一處榫頭。
哈。 不過這符合現在的生活節奏，只要承重，應力，抗震等計算達到應有強度就行。

談一下屋頂材料：常用有這幾種（以價格高低為序，後括號內為設計使用時間或保用時間：

金屬（有彩鋼和鋁合金的，50年）；

水泥瓦（30年-40年）；

木片（20年）；

瀝青片（30-40年）；

碎石米（不詳）；

玻璃纖維片（不詳）；

樹脂纖維整體噴塗（不詳）。

現在最常用的就是水泥瓦和瀝青片了，從防水功能來講毫無優劣區別，
價格相差卻很多（不僅僅在本​​身材料上，對於屋架的承重也不一樣），
外觀當然是瓦頂豪華些，但在保養維修確是瀝青容易的多
（舉例：每年上屋頂，清理落葉、審視屋頂外觀等活動時，瓦片就會容易被踩裂），
另外和外牆體的配色選擇範圍也大。 所以現在已有這樣的趨勢，採用瀝青片的多了起來，
顯示人們對屋頂的用料更講究實用。 看過西區幾個200萬的新屋，竟然也採用了瀝青片。

考慮到這些，接受建築商的建議，我也就選用了相對價廉物美（現在流行稱性價比高）的瀝青片了。

上屋頂也是釘槍，從下往上，釘一片，再覆蓋一片（蓋住下片釘眼） ，
留出天窗和各個管洞，直至蓋完，最後釘上屋脊，完工。

上框架的同時，車庫開始做工，水泥基礎，框架，屋頂架，上屋頂。 步驟相同。
這些步驟和屋框架全部完工，再通過一次政府檢查後，包括框架各種用料尺寸種類，
框架結構佈局是否符合原始設計，車庫基礎高低前後位置等等。 這部分就全部完成了。

本節已核准費用：

木工公司人工（包括地基模，車庫）：29500.00

木料：16000.00

屋頂人工材料：6000.00

測量師：第三部分費用（車庫定位）：250.00。

本節已確認經過時間：3個星期。

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排列進出水管道



本節比預定時（兩星期）超出了三星期，因為臨時作了些改動。

框架上到二樓時，從向北的窗戶望出去，有非常漂亮的雪山和部分城市景色，
而原來的設計向北的窗戶太小和太少，所以要求建商改動一下窗戶的面積並增加窗戶數量，
由於開窗的面積和整個外牆的面積有規定的比例，所以改動必須再向市政府申請，
並交納申請改動費用(每項120元)，一個多星期後，申請批准了，
然後就是木工改動作業再安排和等待管道工進場時間。 為此一共多花了三星期。

管道排列根據設計圖紙，計有廚房一個下水，二熱二冷進水。
每個全衛生間為三個下水，二熱三冷進水（單洗臉盆），洗衣房一個下水，二熱二冷進水。

考慮減少下水嘈雜聲音，做二項措施，一是直下水管道用鋳鐵管代替塑膠管，
二是內牆在下水管道周圍放足保溫棉。



管道排完，就是上門窗，這在上木框架前已經預定好了。 其中對顏色，
尺寸和式樣討論了好幾次，並去門窗公司施工現場實地參觀。
通常定做需要一個多月的時間。 所以要提前定下來。 安裝門窗很快，運來成品後二天就裝完了。

本節已核准費用：

補上節車庫屋頂費用：2000.00

市政府申請更改費：2×120=240.00

管道費用：11000.00

窗戶：12000.00

本節已確認經過時間：5個星期。

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房屋內部安裝



外框屋頂窗門全部圍起來後，開始內部安裝。

首先按照圖紙穿排電線（包括各開關、燈頭盒）、電話線、網線、 電視線、保安線，
並安裝各個分接口盒（你可以預先自己安排每個房間的種類和數量）。
所有線路均匯總至地庫工程房，在以後安裝總的接線面板或主機。
其中電視為二路，一路是有線，一路為衛星。

然後是中央空調（可選）、HRV（新鮮空氣對換機，可選）和消防水路和噴頭（必須）的排管、中央吸塵管路。

（補充說明：HRV Heat Recovery Ventilation 熱回收通風，ERV Energy recovery ventilation 能量回收通風系統。
HRV和ERV兩種系統雖然名稱不同，但工作原理和功能性質基本相近。）



ERV能量回收通風系統，能夠將預排出室外的室內廢氣中的熱量留住，
再使用這個熱量加熱吸入的新鮮空氣，保持住宅內部的熱量損失較少。

Fresh Air from Outside 從外面進入新鮮空氣

Stale Air to Outside 混濁廢氣排出

Warm, Stale Air from Inside 從室內混濁空氣中吸收溫暖熱量

Pre-heated Fresh Air to Inside 預加熱新鮮空氣送入室內





最後是地熱水管排布，用的是內壁含有一層隔氣膜（OXYGEN BARRIER）的紅色塑膠管，
有印上OXYGUARD的字樣在水管上。 （以前使用灰色塑膠管材料也是個錯誤，
水內的氯氣和氧氣容易和水管產生化學作用，使管子變得脆弱老化，減少水管預期使用壽命。
而容易滲入空氣又對暖機交換器造成氧化腐蝕和堵塞從而會縮短機器使用壽命。）水管走蛇型排布，
每一層每個部位都經過。 排完後就是在上面澆鑄水泥，這樣就是作好了帶輻射暖氣的地坪。


兩天后開始安裝保溫層和上灰板（包括天花和牆壁）。 上灰板前需經過市政廳的再次檢查，
包括各類管路電線排布、保溫層材料厚度和用量等。

安裝木窗框。

本節已核准費用：

電線、電視線、網線以及所有連接盒（材料和人工，下同）12000.00

中央空調：7500.00

中央吸塵：3500.00

HRV：4500.00

消防水路：3400.00

地熱系統：20000.00

水泥地坪：2100.00

保安系統：1400.00

內外二個污水池：6300.00

保溫層：4500.00

灰板內牆：16000.00

木窗框：4500.00

本節已確認經過時間：7個星期。

本節說明：

由於前面晚了三個多星期，造成整個工程期的調整，為了重新銜接，
多出了許多等待的時間，所以本節時間被拉長。 以前建造商曾經說過，
任何環節中如果拖延一星期，整個工期或許會拖延一個月甚至更長。
現在體會下來是很有道理的。

kaka1228

外牆



外牆就是給整個房屋穿上衣服，和人們穿的一樣，房屋的衣服也得穿好幾件。

首先是內衣，緊貼木板的黑色防水防潮隔離紙，很厚很硬，
用排釘固定（仔細看了一下，就是咱們平時用的訂書釘，就是那把槍大些），
全屋包裹，不漏掉任何細小的角落，並留出各外出管口。 據建築商說，
從2007年3月起，BC省規定所有外牆必須裝防水層，去了建商另外一間正在造的房子看了一下，
就是在第一層防潮紙上好後，間隔釘上木條，再外覆一層預製的木板加防潮紙和金屬網，
造出一個木條厚度的空間，以利透氣，達到進一步防水的目的，感覺這樣增加一層，
既能起到防水作用，對隔音和保暖都有好處，但成本就會增加，一般小地屋大約多5000到7000元，
大地屋就需7000到10000元了。

第二層是鐵絲網，作用是讓牆體水泥能牢牢掛住，均等間隔用圓釘固定在木板牆體上。

第三層就是砌水泥，和國內造房時的抹灰差不多，整屋都砌到，全部各處均勻抹平（人工）後，
就等待三四天讓它幹，因為現在是隆冬陰雨天，這個過程加上等待就被拖長至兩個多星期。

第四層是裝飾層，有平面，細粒，中粒，大粒之分，我選擇中庸的中粒， 既不太粗曠，也不顯得呆板。
有一點立體的層次感。 操作過程就是水泥加上中粒的圓石子，小型攪拌機拌勻了，
用人工往牆上一垛垛地扔，有點像抽像畫藝術家往油畫布上扔顏料似的。
然後加點水抹平。 再等待三四天讓它乾透。



最後應該就是噴塗防水的乳膠漆，整個外衣穿完後。 房子就會突然得顯的精神起來了，
但由於現在氣候不合，最後塗漆的部分將延期至2月份以後。

本節已核准費用：

木框架木料後期費用：24000.00

挖地基土後期費用： 4000.00

外牆費用： 20000.00

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內部裝飾



在等待外牆的同時，接通了GAS（補充說明：指丁烷、煤氣或者天然氣等可燃氣體）和電，
然後暖氣系統開始運作起來，讓室內保持在20度左右的溫度，為內部裝飾作好準備。

首先是灰板網帶接縫和泥灰填充打磨平整，乾後由油漆工上底漆，
我選擇了偏奶黃的米色作為內牆體主色調，平頂白天花，內牆體油漆要上三層。
後二層要在接近內裝飾程序後面部分才做。

等底漆乾後就可以做內部木工活了，包括牆頂線，牆腳線，門框，窗台，樓梯扶手欄杆。
同時在兩個月前定好的廚房櫥櫃和衛生間箱櫃也運到安裝上牆。
然後就是廚房衛生間花剛石（Granite）檯面的選材，測量，定制打磨和安裝。

接著是地面裝飾，其中包括廚房的原石，衛生間的地磚，客飯廳的實木地板，睡房的地毯。
進門大塊砌花崗石，同時鋪砌廚房和衛生間的牆面磚。



安裝GAS壁爐。

安裝廚衛水池，馬桶浴缸，沖涼房，水龍頭組件，鏡子。

安裝內外房門，鎖匙。

安裝所有燈具(內、外)牆面開關插孔面板。

陽台防水層和木條面板。

本節已核准費用：

電工後期費用：3000.00

電和煤氣接通費：1250.00

GAS壁爐X2：1800.00

內外油漆全包費用：14000.00

室內木工加材料：16250.00

內樓梯扶手圍欄，樓梯正側面板，牆邊護板加人工：9000.00

廚房和衛生間櫥櫃加安裝：18500.00

陽台防水層和木條面板：2000.00

室內門： 2600.00

花崗岩檯面材料和安裝：6000.00

燈具：2400.00

水池潔具加配件：7000.00

實木地板：3600.00+人工1080.00

花崗岩，玉石地磚，廚衛瓷磚加人工：6000.00

電器：14500.00

地毯材料加人工：3800.00

補充：

保安系統另加對講：500.00

衣櫥內架：1500.00

本節已確認經過時間：12個星期



西方國家為了安全，一般強制規定：燃氣鍋爐，
必須單獨安裝進氣、排氣管道，直接通到室外。

從圖中可以看到，左側燃氣鍋爐，嚴格按照規定，
安裝了直通室外的兩根白色PVC進氣、排氣管道。

kaka1228

外圍，​​花園和結語



陽台腳圍鐵皮包邊：1200.00

內屋簷：3500.00

屋簷水管：2400.00

草地灑水系統：2000.00

前門水泥樓梯，1200.00

平台和邊道材料加人工：7000.00

車庫電動門：1035.00

花園圍欄加人工：4500.00

花園樹木草坪花卉：3500.00

流動廁所租用：1274.00

垃圾箱加運費：2800.00

電和煤氣費用：1500.00

整屋清潔：800.00

建商零錢：10000.00

本節已確認經過時間：3個星期

全屋建造工程已經全部完工。 剩下的工作是通過市政府的最後檢查步驟，
包括水，電，氣的正確運作和內部安全框架等，然後就能拿到入住許可，
房屋保障等文件。

從2006年3月開始動工，歷經14個月，其中由於罷工休息三個月，所以整個工期為9個月。

純建築費用經過初步匡算為48萬餘，平均200元一平呎。

二者超出預算不算很多，滿意。

一年多的跟進建屋程序和步驟，學習了很多，對整個過程有了大致的認識，
因為委託了建商管理，所以在建屋的步驟安排上並沒感到負重，
只是作為一個全新概念的學習過程，對於材料的選擇和帳單的核數就有些繁瑣，
如果選擇全包，就更省去了這一層，但也會使得自己控制的範圍更少了。
對於質量管理，主要部分由市政府檢查承擔，許多細節只能靠自己監督和與建商或工程隊勾通，
總的一點就是難以十全十美，大致不錯就行。 所以整體還算滿意。

kaka1228

以上實例於2007年興建，經過5年如今建築價大約上升15-20%。

如各位有興趣知道更多有關温哥華地產資料可參考以下連結:

温哥華地產局:

http://www.rebgv.org/

温哥華地產價格搜索:

http://realtylink.org/

呀吓

長盡到咁真係服左你！好野！

kaka1228

呀吓 發表於 2012-6-2 08:58

                               
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長盡到咁真係服左你！好野！

起屋果part應該啱乃啦......